關鍵詞: 易商紅木 普洛斯 上市公司

黑龙江11选5:易商紅木 激進的普洛斯信徒

作者:王方玉

來源:英才雜志

黑龙江11选5 www.zeitp.com 幾經波折,物流地產界的明星選手易商紅木于2019年11月1日正式登陸資本市場。這是2014年以來港股最大的地產行業IPO。


2011年創立,易商紅木僅僅用了8年時間內成為專注亞太區的最大物流地產平臺,累計物業資產達到1530萬平方米(包含待開發)。易商紅木飛速的成長令人矚目。


在許多業內人士看來,易商紅木是普洛斯輕資產模式的模仿者,甚至作為后來者,易商紅木的擴張更為激進。不過,在借力資本、飛速擴張的同時,易商紅木亦存在著不少的隱憂。


普洛斯的基因 


從某種程度上說,易商紅木就是普洛斯的信徒與傳衣缽者。


2011年,沈晉初、孫東平和在中國PE界聲名赫赫的華平投資一起創辦了“益商”,后更名為“易商”。沈晉初曾長期擔任普洛斯華東區總經理和中華區第一副總裁,深諳普洛斯的運作模式。當時的易商也有“小普洛斯”的名號。


雖然當時的易商紅木屬于民營企業,但其經營理念非常接近海外物流地產商,由于其與普洛斯的緊密聯系,從某種程度上說,易商紅木就是普洛斯的信徒與傳衣缽者。


普洛斯是全球最大的物流地產企業,自2003年入駐中國之后一路高歌猛進。中商產業研究院的數據顯示,2018年物流地產商在中國所占市場份額中,普洛斯占55%,已占據了大半江山。


能夠迅速打開中國市場,普洛斯先進的資本運用方式可以說是最重要的推手。普洛斯通過在境外發行Reits(房地產投資信托基金)的方式來募集資金,通過Reits方式普洛斯可以撬動3到5倍的杠桿。


一般來說,當一個項目進入穩定運營狀態,出租率達到90%以上,租金回報率達到7%以上時,普洛斯會將成熟物業裝入到物流地產基金中。對于普洛斯來說,相當于完成了一次銷售,提前兌現了開發收入和開發利潤,并回籠了大部分資金。之后普洛斯可以再將這些資金用于開發新項目,既解決了資金難題又實現了輕資產運營,周轉效率大大提高。


易商紅木也采用了相似的業務模式。招股說明書顯示,易商紅木單個項目從拿地、設計、建設到租賃的全發展周期耗時約12-24個月。經專業管理、穩健運營之后,即將這些資產出售給管理的核心增益基金及投資公司或不動產投資信托基金(Reits),利潤兌現后繼續進入資金循環。


依靠這種輕資產的運營模式,自2011年開始短短三年時間內,易商紅木的資產規模從5萬平方米到150萬平方米,翻了30倍。當時已有業內人士預言,雄心勃勃的易商紅木很有可能后來居上,超過普洛斯、嘉民等外資大佬。


資本加速度 

 

從一開始,易商紅木就與資本市場緊密結合,瞄準了國際資本的胃口。


由于采取了和普洛斯相同的運營模式,在拿地、選址、招商、成本、盈利模型完全都是標準化和國際通用,易商紅木從基因上就具備了與國際資本暢通對話與深度結合的能力。


因此從一開始,易商紅木就與資本市場緊密結合,瞄準了國際資本的胃口。得益于大股東華平投資的加持,易商一直深受資本市場青睞,一路融資,順風順水。


華平投資來自美國,是全球知名的私募股權投資機構,也在物流板塊深耕已久。在華平投資的加持下,易商紅木6輪融資總額近20億美元,其投資方包括荷蘭匯盈(APG)、荷蘭養老基金PGGM、加拿大養老基金投資公司(CPPIB)和高盛等國際資本。


普洛斯的輕資產模式加國際資本的助推,易商得以快速擴張。而在短短的8年間做到1530萬平方米的規模,其中一個原因是靠不斷收購資產。


2016年1月,易商正式與紅木集團合并,成立“易商紅木集團”(簡稱“ESR”)。合并之后,易商紅木正式開啟了快速的并購之路。截至2019年6月底,易商紅木一共收購了5家公司。2019年,易商紅木還收購了Propertylink和SabanaREIT 2家公司。


借由收購,其版圖也從中國市場開始擴展到亞太地區。招股說明書顯示,易商紅木從2016年末投資組合資產中于三個市場經營的共730萬平方米的建筑面積增至2019年6月30日于六個市場經營逾1510萬平方米的建筑面積,漲幅超過1倍。


截至2019年6月30日,易商紅木的資產管理規模約為202億美元(其中27億美元來自資產負債表),建筑面積合共超過1530萬平方米。以建筑面積計算,有77.9%的投資組合資產位于中國、日本及韓國。


輕資產玩法藏隱憂  

 

抗風險能力較弱,在逆周期時容易發生風險事件。

 

與基金結合的輕資產模式助推了易商紅木的快速擴張。數據顯示,在IPO之前,易商紅木的資產管理規模由2016年末的74億美元增至2017年末的120億美元,于2018年末增至約160億美元,再增至2019年6月30日的202億美元。


根據招股說明書,截至2019年6月30日,易商紅木實現收入1.56億美元。其中,管理費收入為其最主要收入來源,包括管理的基金及其他投資公司所收取的費用及其他收入。而來自物流設施及投資物業的租金收入則僅占35.3%。


由此不難看出,易商紅木主要的營業收入來自于以投資為主的資金管理公司,而非物流地產業務。易商紅木本質上是一個披著物流地產運營商外衣的資金管理公司。


這種收入結構是易商紅木采用輕資產模式的正常結果。但硬幣都有兩面。在提高了周轉效率的同時,這種輕資產模式本身也存在不少缺點。其抗風險能力較弱,在逆周期時容易發生風險事件。


經濟下行情況下,客戶貨源減少導致租金回報率不達標,基金募集無法完成,原本的高周轉率無法實現,容易陷入流動性?;?。2008年次貸?;⒅?,普洛斯曾因此一度陷入困境,一個月內股價暴跌78%。


易商紅木也在招股說明書中提示,亞太區的經濟衰退或增長放緩可能會導致物流業的需求減少、物業價格下跌,以及租戶、資本合伙人及股東的信心下降。


此外,易商紅木的利潤非常依賴非經常性損益,2017、2018、2019年6月末的非經常性損益分別為16.62億、12.85億、9.71億元,對應的凈利潤分別為12.17、13.94、5.22億元。這也導致其2016、2017年的銷售凈利率高于毛利率。


非經常性損益主要來自于已竣工投資物業公允價值收益和在建投資物業公允價值收益變動。其中,在建投資物業公允價值收益變動屬于一次性收入,隨著易商紅木拓展步伐的放緩,這部分收入也會下滑。


而已竣工投資物業公允價值收益主要依賴于物業資產的升值。目前的物流地產大多位于大城市區內或周邊,適合開發現代物流物業的地塊相對稀缺,因此其價格越來越高。但其未來是否還將持續增長,面臨著較大的不確定性。


  • END
聲明: 1、凡本網注明“來源:物流+”,所有自采新聞(含圖片),未經允許不得轉載或鏡像,授權轉載 應在授權范圍內使用,并注明來源。 2、部分內容轉自其他媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。 3、如因作品內容、版權和其他問題需要同本網聯系的,請在30日內進行。電話:010-58678990轉163

{{ total }}條評論

  • {{ item.representName }}

    {{ item.comment }}

點擊查看更多評論
{ganrao}